在銀行開發(fā)貸款、房地產(chǎn)信托全面收緊之后，房地產(chǎn)企業(yè)盯上了信托公司的股權(quán)融資?！啾认拶?，限貸對開發(fā)商的影響更大，銀行按揭貸款大量放不下來，影響開發(fā)商的資金鏈。純粹的房地產(chǎn)信托，到監(jiān)管部門基本批不下來。而信托公司以有限合伙人身份投資房地產(chǎn)企業(yè)私募股權(quán)基金，或投資開發(fā)商股權(quán)的項(xiàng)目，在審批時(shí)相對容易?！环康禺a(chǎn)融資的業(yè)內(nèi)人士昨日說。

值得關(guān)注的是，監(jiān)管層尚未明文禁止上述融資方式。

一信托公司人士稱，該公司正在發(fā)售的一款信托產(chǎn)品便是以上述方式為開發(fā)商融資。具體而言，信托公司與房產(chǎn)商成立一家獨(dú)立的平臺(tái)公司，以信托公司持有這家平臺(tái)公司的股權(quán)為標(biāo)的發(fā)行信托產(chǎn)品。

’這是個(gè)為項(xiàng)目公司融資的空殼公司，信托公司持有公司一部分股權(quán)，在此之外，項(xiàng)目公司不會(huì)再對外做任何借款，也不會(huì)用相關(guān)資產(chǎn)做抵押?！鲜鋈耸糠Q，由于是股權(quán)投資，信托產(chǎn)品收益沒有保底并且是浮動(dòng)的，具體收益取決于項(xiàng)目銷售后產(chǎn)生的利潤。

而另一種信托公司以股權(quán)方式為房企融資的模式是，開發(fā)商以有限合伙制的形式發(fā)起房地產(chǎn)私募股權(quán)基金，信托公司則成為基金的有限合伙人(LP)。業(yè)內(nèi)人士指出，由于信托公司的介入，使得房地產(chǎn)基金的發(fā)行更為順暢。

值得一提的是，信托公司介入房地產(chǎn)基金相當(dāng)于把基金的融資對象放大了4倍。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，有限合伙制形式的私募股權(quán)基金的投資人不能超過50個(gè)，而信托產(chǎn)品的投資人最多不超過200人。

’信托與PE(私募股權(quán)基金)的連接，繞過了人數(shù)的限制。通過信托當(dāng)獨(dú)立LP，甚至突破了200人的限制。但對于這個(gè)做法，監(jiān)管方遲早會(huì)打一個(gè)補(bǔ)丁的。’一股份制銀行私人銀行部負(fù)責(zé)人說，一般監(jiān)管層從發(fā)現(xiàn)問題到出臺(tái)針對性政策的時(shí)間差是一年半。

’本質(zhì)上還是房地產(chǎn)信托，我們認(rèn)為目前的政策背景下是有風(fēng)險(xiǎn)的，但從收益率上這類產(chǎn)品是最高的，投資期限也比其他Pre-IPO的私募股權(quán)基金項(xiàng)目要短?！硪凰饺算y行人士如是說。

多位信托業(yè)內(nèi)人士介紹，信托公司直接投資房地產(chǎn)項(xiàng)目的審批趨嚴(yán)。’但如果是純股權(quán)的信托產(chǎn)品，代表的是市場風(fēng)險(xiǎn)，投資人應(yīng)該能充分認(rèn)識(shí)這種風(fēng)險(xiǎn)，這類產(chǎn)品審批時(shí)相對要容易，當(dāng)然必須是真的股權(quán)?！笆鲂磐泄救耸空f。該人士還提到，對于信托公司而言，控制開發(fā)商項(xiàng)目公司的股權(quán)更為有利于把控風(fēng)險(xiǎn)。

此外，股權(quán)融資的信托產(chǎn)品沒有融資成本，只是對賺取的利潤進(jìn)行分成。以前述在發(fā)行的信托產(chǎn)品為例，信托公司持有殼公司的股權(quán)比例為40%，其對于銷售利潤的分成比例為40%，該信托產(chǎn)品給到投資人的收益為浮動(dòng)。

不過，如何融資最終要取決于開發(fā)商的意愿?！_發(fā)商不愿拿出股權(quán)，哪怕債券融資成本高至20%、30%，也覺得可以承受?！撔磐泄救耸空f。

用益信托分析師李旸指出，僅從公開的信托產(chǎn)品資料看，目前成立信托公司介入房地產(chǎn)私募股權(quán)基金的產(chǎn)品還不算多。

’通過成立私募股權(quán)基金融資，很可能是從銀行那融不到錢了，或者項(xiàng)目出現(xiàn)問題了?！笆鰧榉康禺a(chǎn)融資的業(yè)內(nèi)人士直言。

截至13日，用益信托依據(jù)公開披露資料統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，今年以來，以股權(quán)投資的資金運(yùn)用方式投向房地產(chǎn)的信托產(chǎn)品有195個(gè)，融資規(guī)模達(dá)718.57億元;以組合運(yùn)用的資金運(yùn)用方式投向房地產(chǎn)的信托產(chǎn)品(信托投資房地產(chǎn)基金歸于此類)有76個(gè)，融資規(guī)模達(dá)283.29億元。