對上市公司年報實(shí)施系統(tǒng)、專業(yè)的審核并進(jìn)行全方位問詢，已經(jīng)成為滬深交易所公司日常監(jiān)管體系中的主要方式之一。Wind數(shù)據(jù)顯示，截至5月21日，滬深兩市已有超400家上市公司收到交易所的年報問詢函。5月23日，家居零售龍頭紅星美凱龍也收到上海證券交易所下發(fā)的對公司 2018年年度報告的事后審核問詢函。

和不少選擇延期回復(fù)問詢函的上市公司不同，紅星美凱龍5月31日按時完成答題“交卷”。在28頁的回復(fù)里，紅星美凱龍?jiān)敿?xì)地就上交所提出的問題一一進(jìn)行作答。

一位熟悉A股監(jiān)管的專業(yè)人士指出，年報問詢越來越成為交易所的常態(tài)化監(jiān)管舉措，對投資者來說，更重要的是關(guān)注上市公司在收到問詢函后能否按時回答、回答內(nèi)容是否清晰、靠譜。

“壓艙石”全曝光

就紅星美凱龍此次收到的年報問詢函而言，上交所重點(diǎn)關(guān)注了公司持有的投資性房地產(chǎn)。財報顯示，截至2018年底，紅星美凱龍共持有投資性房地產(chǎn)物業(yè)面積688.82萬平方米，賬面價值為785.33 億元人民幣。根據(jù)回復(fù)，紅星美凱龍投資性物業(yè)分布如下：

圖：紅星美凱龍2018年投資性物業(yè)分布

根據(jù)會計準(zhǔn)則，投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。對紅星美凱龍來說，投資性房地產(chǎn)公允價值的變動受到宏觀經(jīng)濟(jì)增長態(tài)勢、居民可支配收入水平、家居裝飾及家具行業(yè)的消費(fèi)環(huán)境等因素的綜合影響。

隨著北京、上海等一線城市的房地產(chǎn)進(jìn)入存量時代，核心地段土地稀缺，成熟的投資型物業(yè)抑或是具有改造空間的舊樓項(xiàng)目均供不應(yīng)求。美國商業(yè)地產(chǎn)咨詢公司世邦魏理仕(CBRE)數(shù)據(jù)顯示，2018年，外資在中國商業(yè)地產(chǎn)的投資激增68%，超過850億元。外資持續(xù)加碼一二線商業(yè)地產(chǎn)，也間接佐證了紅星美凱龍目前持有的房地產(chǎn)資產(chǎn)的稀缺性。

上市公司持有投資性房地產(chǎn)并不鮮見。根據(jù)價值線研究院的統(tǒng)計，A股上市公司2019年一季報＊＊有1726家上市公司持有投資性房地產(chǎn)，約占A股上市公司總數(shù)的一半，其中不乏生物制藥、電子、計算機(jī)等高科技行業(yè)的上市公司。

作為家居零售業(yè)龍頭企業(yè)，紅星美凱龍持有投資性房地產(chǎn)其實(shí)不難理解。紅星美凱龍所持有的投資性房地產(chǎn)基本都是用于自營家居商場，并賺取租金。根據(jù)年報，截至2018年底，紅星美凱龍全國商場數(shù)量達(dá)到308家，其中包含80個自營商場以及228個委管商場。2018年，紅星美凱龍自營商場收入同比增長11.6%達(dá)77.09億元。

求索家居新零售

除了收取租金或資產(chǎn)增值，投資性房地產(chǎn)還是紅星美凱龍?jiān)谌谫Y時的“壓艙石”。眾所周知，民企進(jìn)行融資時，是否有足夠的抵押物是至關(guān)重要的，也是銀行等金融機(jī)構(gòu)的“定心丸”?；蛟S，這也是眾多上市公司無論是否與房地產(chǎn)有關(guān)都樂于持有投資性房地產(chǎn)的重要原因之一吧。

根據(jù)回復(fù)，紅星美凱龍持有的價值為人民幣594.93 億元的投資性房地產(chǎn)已用于抵押擔(dān)保，取得借款人民幣 179.53 億元、資產(chǎn)證券化類產(chǎn)品融資人民幣 61.68 億元，抵押擔(dān)保取得的借款及融資額僅占投資性房地產(chǎn)總金額的 31%。比例如此之低，不僅說明公司是審慎的，換個角度看，也可以理解為公司后續(xù)融資空間依然不小。

事實(shí)上，在財務(wù)管理上，紅星美凱龍一直堅(jiān)持審慎的做法。為了確保良好的現(xiàn)金流，在搭建完A+H兩個資本市場平臺后，紅星美凱龍通過發(fā)債、資產(chǎn)證券化產(chǎn)品以及銀行借款等方式獲取發(fā)展資金的渠道更加暢通，成本也更加可控。從2018年年報來看，目前紅星美凱龍現(xiàn)金流也是相當(dāng)充沛的。截至2018年年底，紅星美凱龍賬面貨幣資金高達(dá)85.28億元。其中，紅星美凱龍經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額達(dá)58.58億元。

作為家居零售龍頭，紅星美凱龍?jiān)诳ㄎ灰欢€核心地段商圈、商鋪的同時，也一直在探索家居新零售。去年?duì)渴烛v訊，今年結(jié)盟阿里巴巴，以期在家居這個4萬億大市場中繼續(xù)保持領(lǐng)先優(yōu)勢。

去年下半年，紅星美凱龍聯(lián)手騰訊推出了IMP全球家居智慧營銷平臺——一個專為中高端家居品牌打造的超精準(zhǔn)、全場景、一站式的家裝全周期營銷服務(wù)平臺以及最大獲客平臺。

IMP全球家居智慧營銷平臺擁有用戶360°畫像、潛客雷達(dá)掃描、全域精準(zhǔn)互動、達(dá)人社交裂變、品牌立體展示、內(nèi)容個性化制造、數(shù)據(jù)營銷、會員定制營銷、用戶全周期管理、終端數(shù)字化管理十大武器，能夠通過精準(zhǔn)分析、有效觸達(dá)、高品質(zhì)內(nèi)容帶來高轉(zhuǎn)化率，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)用更少的人、更少的錢，更專業(yè)的方法打通線上線下，最終實(shí)現(xiàn)提升品牌的營銷效率與效益。

憑借該平臺，紅星美凱龍?jiān)?018年“雙十一”創(chuàng)下了驚人的160億元商戶銷售額。今年五一大促，IMP全球家居智慧營銷平臺又為紅星美凱龍狂攬78億商戶銷售額。

日前，紅星美凱龍還與阿里巴巴簽署了《戰(zhàn)略合作協(xié)議》，雙方將在新零售門店建設(shè)、電商平臺搭建、物流倉配和安裝服務(wù)商體系、消費(fèi)金融、復(fù)合業(yè)態(tài)、支付系統(tǒng)、信息共享七個領(lǐng)域展開深度合作。

紅星美凱龍?jiān)凇稇?zhàn)略合作協(xié)議》中表示，通過與阿里的戰(zhàn)略合作，可以將阿里在新零售領(lǐng)域先進(jìn)的經(jīng)營理念與技術(shù)支持引入到其家具建材及家居商場的主業(yè)經(jīng)營中來，提升經(jīng)營效益，進(jìn)一步推動行業(yè)的線上線下的業(yè)務(wù)融合。

一言以蔽之，面對技術(shù)變革與市場變化，紅星美凱龍手握“壓艙石”，求索家居新零售。

（文章來源：金融界，侵刪）