問計保障房

中央推出的5年保障房大計，具有刺激經(jīng)濟和保障民生的雙重考量。但在中國經(jīng)濟面臨各方壓力考驗之下，保障房紅利能否實現(xiàn)，仍懸疑重重。

2011年房市調(diào)控年，“限購令“和“保障房“是兩大熱詞。前者通過限制買房者降溫樓市，后者則通過加大保障房建設(shè)力度稀釋商品房需求。年初，住建部已與各省市簽訂《保障性住房目標責任書》，完成了1000萬套保障性安居工程住房的分配任務(wù)，較2010年的590萬套大大增加。而建設(shè)這些住房大約需要1.4萬億元資金。

幾個月以來，保障房項目一直備受市場關(guān)注。多數(shù)觀點認為，如此龐大的保障房建設(shè)規(guī)?？梢岳瓌庸潭ㄙY產(chǎn)投資增長，填補房地產(chǎn)市場崩潰帶來的沖擊，也是中國轉(zhuǎn)型關(guān)鍵期政府刺激經(jīng)濟的重要舉措。

事實上，2011年僅僅是拉開了保障房大計的序幕，中央的這一龐大計劃預(yù)計會持續(xù)5年，到2016年完成總計3600萬套的保障房，市場轉(zhuǎn)向以保障房建設(shè)為主。行至年關(guān)，1000萬套保障房能否按規(guī)定完成，資金缺口如何填補，保障房效應(yīng)又如何呈現(xiàn)，種種疑問矛盾背后，是中國經(jīng)濟結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)身的艱難曲折。

保障房紅利幾何?

對于眾所矚目的中國經(jīng)濟走勢，中央最高層在最近表態(tài)，中國經(jīng)濟不會硬著陸。而中國經(jīng)濟軟著陸的底氣之一來自于房市。盡管今年商品房銷售壓力巨大，但中央旨在刺激經(jīng)濟增長的1000萬套保障房項目，卻意圖平抑房價，代替商品推動經(jīng)濟增長發(fā)揮關(guān)鍵作用。

以覆蓋城市中低收入家庭的需求測算，保障房存量供給缺口在5500萬-6200萬套之間，考慮到“十二五“期末中國城市化率將達51.5%，未來五年的新增增量缺口約計500萬套。按照中央計劃，2011年1000萬套、“十二五“3600萬套保障房將成為未來五年最大的福利保障，從而通過保障房中低收入家庭的基本住居需求，刺激非居住類消費需求。

北京大學(xué)經(jīng)濟學(xué)博士，宏觀經(jīng)濟研究員宣宇撰文分析，在全球經(jīng)濟探底的威脅下，為防范通貨膨脹與經(jīng)濟減速疊加效應(yīng)威脅社會穩(wěn)定，政府更可能加快保障房建設(shè)，一方面可以減弱外需不足對國內(nèi)經(jīng)濟的不利影響;另一方面，能夠加快居民安居保障，不僅由住房帶動相關(guān)消費從而有利于拉動內(nèi)需，更重要的是能彌補這些年經(jīng)濟快速發(fā)展中民生保障短板，有利于從根本上解決經(jīng)濟發(fā)展中的不穩(wěn)定因素。

因此，保障房建設(shè)不再僅僅是政府拉動投資的簡單的刺激政策，而是帶有經(jīng)濟和社會調(diào)節(jié)功能的政治取向安排。按照“十二五“期間的保障性住房建設(shè)投資近4.6萬億，這將超過2008年底推出的4萬億投資;同時，保障房建設(shè)投資又將集中影響到水泥、工程機械、建材、鋼鐵、家電等行業(yè)。此外，政府將會出臺配套措施(如政府補貼和減稅計劃)等刺激居民消費，穩(wěn)步擴大內(nèi)需市場，從而建立起中國經(jīng)濟增長的真正內(nèi)生性源泉，回歸到經(jīng)濟發(fā)展的本質(zhì)屬性。

從這個角度而言，中央力推保障房對于民生和經(jīng)濟轉(zhuǎn)型，都具有更相當長遠的意義。而相比4萬億，保障房項目若能落實到位，對于拉動經(jīng)濟和內(nèi)需效果似乎更為正面。

專家分析，中國保障房效應(yīng)能否奏效，在今年7月以后可見分曉。巴曙松也認為，根據(jù)2011年保障房的開工與建設(shè)進度，保障房對沖商品住宅投資下滑及推動經(jīng)濟增長的“投資紅利“效應(yīng)將在三季度集中釋放。但在中國經(jīng)濟面臨各方壓力考驗之下，保障房紅利能否實現(xiàn)，仍懸疑重重。最大的疑問是資金從何而來。

融資模式尚需探索

巨大體量保障房建設(shè)所必須的1.4萬億資金從何而來，已經(jīng)成為中央和地方、財政撥款和社會資金博弈的焦點。而地方政府融資平臺、社會資本代建合作以及銀行、基金等金融工具的加入，使得這場博弈愈發(fā)紛繁復(fù)雜。

有人估算過，2011年建設(shè)1000萬套保障房需1.4萬億資金，中央財政僅提供人民幣5000億元，其余的資金將來自地方政府和購房者，大頭仍要由地方政府自己買單。1.4萬億元差不多相當于地方政府全年的土地出讓收入。巨額建設(shè)資金從何而來?從開工到建成上市到底要多久?這一切，都是待解的問號。

目前有關(guān)部門在鼓勵各地探索建立保障性住房建設(shè)融資平臺，據(jù)稱正建立由政府主導(dǎo)的市場化投融資和建設(shè)機制，而信托資金以其快速靈活的特點和集合社會分散資金的方式，將介入保障房建設(shè)。

北京于今年6月政府財政注資100億元成立北京市保障性住房建設(shè)投資中心，并每年增資為統(tǒng)籌公租房融資、建設(shè)收購和運營管理提供平臺，并出臺政策明確公租房可以在一定年限后出售，激勵開發(fā)商參與。

而在上海，保障房的建設(shè)更多融入商品住宅開發(fā)。住宅地塊的出讓條件中含有一定的保障性住房比例的方式將被推廣。不過，也有業(yè)內(nèi)專家認為保障房土地靠平調(diào)、靠劃撥、靠非財政的國有企業(yè)利潤轉(zhuǎn)移支付購置、靠對開發(fā)企業(yè)的契約強求，只有行政基礎(chǔ)，沒有市場條件，恐難持續(xù)，也使保障住房的資金投入無法建立在穩(wěn)定的基礎(chǔ)之上。

住建部政策研究中心副主任秦虹稱，隨著保障房建設(shè)“主力軍“從經(jīng)濟適用房轉(zhuǎn)向廉租房和公租房為主，保障房公共性愈甚，相應(yīng)吸引社會資金的能力也更加薄弱。目前全國多地的非政府資金籌集并不順利。

長期研究保障房建設(shè)的住建部政策研究中心副主任王玨林對此深表擔憂：企業(yè)要考慮成本核算和投資風險，不賺錢就理所當然不進入。而地方政府有中央制定的硬任務(wù)，沒有錢也只能“千方百計“將這部分資金填上。

并非沒有成功的案例可供借鑒，上海市浦東新區(qū)的公租房項目成功引入泰康保險資產(chǎn)支持，被視為保障房吸引民間資本的一次突破;北京市也會同國土資源部，特批“集體用地建設(shè)公租房“的試點方案，該方案將為北京市此前提出的“鼓勵企業(yè)、園區(qū)和農(nóng)村集體利用自有土地建設(shè)租賃用房“提供更充分的政策依據(jù)。

但在更大范圍內(nèi)，雖然有一些金融機構(gòu)和投資機構(gòu)對涉足保障房建設(shè)融資表示出“興趣“，但涉及到操作層面，銀行界人士直言不諱：

保障房建設(shè)耗資大，周期長，貸款回收不確定性較大。因此，大多處于初期探索和觀望階段。而企業(yè)作為社會資金的主要載體，其參與的積極性同樣并不樂觀。萬科在廣州的公租房項目“萬匯樓“運營3年仍未找到合理的盈利模式。

2010年11月初，重慶市市長黃奇帆曾表示，重慶需提供4000萬平方米公租房，以滿足約200萬人的住房需求，總共需約1000億元的投資。

黃奇帆稱，1000億元中，政府將投入30%的資本金，由土地出讓金收入、對高價房的稅收、土地儲備收入等來負擔;此外70%要依靠市場融資，包括商業(yè)銀行貸款、保險資金、信托、債券等。黃奇帆稱：“市場融資形成的利息，可以用公租房的租金來平衡。這是一個信用很好的投融資平臺“。

不過，很多業(yè)內(nèi)人士認為這過于樂觀了。有專家分析，從目前重慶的土地出讓凈收益、公積金和中央財政補貼等指標看，至少有數(shù)百億元資金缺口，現(xiàn)在成熟融資模式并未成型。而公租房的優(yōu)惠政策、土地出讓條款等政策預(yù)期不明朗，也同時增加了房企參建保障房的顧慮。

保障房能否解決剛需?

中央龐大的保障房項目建設(shè)面臨資金來源、分配和退出機制等諸多困境。目前來看，由于地方政府的土地財政依賴、居民收入統(tǒng)計和信用記錄的缺失等難題依然未解，如此大干快上地加強保障房建設(shè)疑慮頗多。前日地產(chǎn)名嘴任志強就稱，今年政府報告要求完成1000萬套保障房根本不可能。

鑒于保障房大計不僅是經(jīng)濟政策，更是政治任務(wù)。行進年終各地政府積極“備戰(zhàn)“保障房的姿態(tài)格外高調(diào)：上?！笆濉捌陂g計劃新建住宅約1.3億平方米，各類保障性住房將占新建住房總套數(shù)的6成;天津“十二五“期間將新建各類保障性住房45萬套，3100萬平方米，新增享受租房補貼家庭7萬戶。南京、濟南和西寧等省會城市也通過地方媒體發(fā)表了內(nèi)容相似的保障房“宣言“。

但是資料顯示，蘭州市截至9月初，廉租房開工率尚不足10%。為此，蘭州方面曾被省政府點名批評。迫于壓力，蘭州市提出“百日會戰(zhàn)“口號，突擊開工保障房建設(shè)。同期，有媒體報道稱，北京、深圳等多座城市的保障房工地，均存在“搶進度“、“臨時抱佛腳，象征性地開工“現(xiàn)象。

統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，全國保障性住房開工率從5月底的僅完成全年計劃34%，到6月底升至56.6%，再到7月底飆升至72%，短短兩個月，開工率激增38%，新開工量增長381.8萬套，平均每天新增6萬多套，日開工量相當于北京半年的商品住宅竣工量。

媒體評論稱，這一速度“奇跡“堪與京滬高鐵媲美。住建部官員為此多次在安全工作會議上表示，“質(zhì)量安全形勢仍比較嚴峻，與中央要求和社會公眾的要求仍有差距“。

而“大提速“后的8月份，有關(guān)保障房質(zhì)量問題的報道頻頻傳來：河北省臨城縣廉租房出現(xiàn)樓基下沉;海南省文昌市文城鎮(zhèn)保障房項目工地345噸“瘦身鋼筋“被查封;北京市通州區(qū)10余經(jīng)適房住戶家中陽臺漏水，個別樓外墻出現(xiàn)裂縫……

針對保障房可能出現(xiàn)的質(zhì)量問題，＊＊＊＊多次強調(diào)，要對保障房建設(shè)實行質(zhì)量終身責任制，一旦質(zhì)量出了問題，不論責任人走到哪里，都要追究其責任。但監(jiān)管滯后的問題仍使得保障房質(zhì)量難以得到保證。

與此同時，保障房建成后的分配公平問題同樣存在懸疑。住建部住宅產(chǎn)業(yè)化促進中心副主任文林峰說，“從截至9月底的數(shù)據(jù)看，98%的保障房(今年任務(wù)目標)已經(jīng)開工。但未來5年即使全國提供3600萬套保障房，也只能滿足20%的住房需求群體，80%仍需通過市場化手段解決?！?/p>

保障房正常的建設(shè)周期是2-3年。也就是說，2010年的580萬套保障房大規(guī)模上市，形成有效供應(yīng)的時間應(yīng)該是2012年前后。這也意味著，2011年的1000萬套保障房大規(guī)模落地至少要等到2013年左右。3年之后，如此大體量的類似房屋集中上市是否符合市場需求及有無此必要等問題，目前仍無定論。

而方正資本控股金融研究院院長郭士英在新近回復(fù)網(wǎng)友提問已經(jīng)開工的保障房、經(jīng)適房對住房剛性需求的影響時，稱保障房和經(jīng)適房不能替代剛性需求，“保障房和經(jīng)濟適用房面積小、條件差、數(shù)量有限，臨時過渡性質(zhì)，不能替代真正的置業(yè)需求。“

有關(guān)專家也提示，保障房只有以廉租房和公租房等具有租賃性質(zhì)的為主體才可能避免分配不公，而且一定要首先覆蓋流動人口，否則也容易成為“雞肋“。

來源：中國建筑裝飾網(wǎng)