我們說，2011是難以言述的一年，世界經(jīng)濟風云變幻，中國原材料持續(xù)上漲、房地產(chǎn)市場遭遇嚴重的調(diào)控。作為中國經(jīng)濟支柱的房地產(chǎn)業(yè)又將趨向何妨，帶著這一系列的疑問，我們今天有幸請到了這樣一位專家學者，下面讓我們用隆重的掌聲請出住建部政策研究中心主任，中國城鄉(xiāng)建設經(jīng)濟研究所所長陳淮先生為我們解讀2011中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢。

住建部政策研究中心主任，中國城鄉(xiāng)建設經(jīng)濟研究所所長陳淮先生

住建部政策研究中心主任，中國城鄉(xiāng)建設經(jīng)濟研究所所長陳淮先生：中國房地產(chǎn)業(yè)的領航者是我們?nèi)珖睦习傩?。是我們自己?chuàng)造了歷史的奇跡。我現(xiàn)在只是中國城鄉(xiāng)建設經(jīng)濟研究所的所長，我接著剛才主持人說的，世界經(jīng)濟和中國經(jīng)濟沒那么差，沒到風雨飄搖，江河日下的地步，今天我用一個非常短暫的時間給這么多的來賓做一個簡單的交底。我們房地產(chǎn)業(yè)從過去走來值得回過頭來看的路，我們不需用很多的數(shù)字來表達，這是一個在80年代結(jié)婚的一個非常熟悉的情景，那個時候民政局不管只發(fā)結(jié)婚證，同時還發(fā)一張家具票。而且這個家具票或許還可以買一張雙人床，或者四把椅子。我們從這樣一個時代走來。是這樣的歷史時期造就我們今天輝煌的成就。我們將面對的形勢也并不非我們所說的江河日下，但我們的確面對了非常重大的挑戰(zhàn)。比如說，剛才通貨膨脹問題，通貨膨脹問題不難面對，美國人欠錢還不起了，就有量化寬松的辦法來增發(fā)貨幣。由全世界美元持有者為美國政府還貸承擔了代價。再加上北非、西亞局勢緊張造就了大宗商品價格的上漲，造成了我們中國的通貨膨脹。這個也是我們以前沒有遇到的一個重大的難題。解決這個難題最簡單的辦法就是人民幣升值。人民幣升值為什么就能應對通脹呢?如果美元貶值導致石油價格成為80美元，我們只要把人民幣升值，但是我們無法承受人民幣過快的增值給我們帶來的沖擊。如果過快包括廈門乃至還系在內(nèi)也包括珠三角、長三角中小企業(yè)就會面對難以應對的壓力，更會導致兩三千萬的農(nóng)民工返鄉(xiāng)。我們面對通脹但無法用有效的人民幣升值辦法來解決。我們就只能收緊貨幣供給來應對這個通脹。應對這個通脹又帶來一個副作用，這會傷害消費。升息什么時候都是一個抑制消費的政策。今年上半年盡可能多的是提高準備金律的辦法，而不是動用升息。升息和提高準備金律都是收緊供給，但是準備金律與升息對消費的傷害小一點，但是又帶來一個后果就是傷害中小企業(yè)。所以中國的經(jīng)濟面對的問題主要是肺有毛病。我們千萬不要以為中國沒有辦法解開這個亂團，中國和美國、歐洲發(fā)展經(jīng)濟體最大的區(qū)別就在于我們完全不乏內(nèi)升的經(jīng)濟增長體。＊＊＊那里找不到自己經(jīng)濟體的推動經(jīng)濟增長的動力。而中國城鎮(zhèn)化，城市化以及老百姓消費結(jié)構(gòu)升級這兩個馬車，兩個引擎，兩個發(fā)動機都和櫥柜行業(yè)極為密切相關。一個叫城鎮(zhèn)化，一個叫消費結(jié)構(gòu)升級。這樣一個過程。這樣的歷史過程至少要帶動中國經(jīng)濟有20到30年的強勁增長。這個不是政策刺激起來的需求和動力。盡管我們面臨兩難。但是世界經(jīng)濟也不斷的給我們提出了新的挑戰(zhàn)，使我們不得不在經(jīng)濟增長動力充分的情況下適度的減速，這個也是我們今天面對應對通脹的升息以及經(jīng)濟增長速度受到一定抑制的必要原因。我說中國經(jīng)濟沒有到江河日下的地步，

舉兩個例子。2009年下半年到2010年，我們幾乎聽不到發(fā)達國家的企業(yè)活不下去，我們聽到的是政府活不下去。如果聯(lián)邦政府不批準他擴大規(guī)模，作為企業(yè)和社會微觀經(jīng)濟細胞發(fā)達國家已經(jīng)出現(xiàn)了明顯復蘇的狀態(tài)。我們千萬不要它的經(jīng)濟已經(jīng)到了病入膏肓的地步。喬布斯留下的蘋果公司，已經(jīng)成為全球消費熱點，但并不是給美國政府帶來多大的福音。他的研究團隊大概幾百人就夠了，對他改善就業(yè)的問題沒有貢獻，對他改善政府的債務負擔沒有貢獻，發(fā)達國家現(xiàn)在遇到的問題是沒有金融危機的時候，他們政府就是一個入不敷出，資不抵債的狀態(tài)。這個是當前世界經(jīng)濟面對的主要問題。美國不算兩房，美國政府欠我們多少錢，等于他們每個美國人欠我們兩萬元錢。還不上的問題是當前的債務危機，所以大家注意到，前天我們＊＊＊＊＊到歐洲參加第二屆峰會，＊＊＊＊＊去了之后，法國總統(tǒng)趕緊就找＊＊＊＊＊見面，你看現(xiàn)在世界危機你得幫我們，這兩天資本市場一天暴漲一天暴跌，因為他準備援助歐債危機的源頭。人家說，第一個咱們借錢了以后，政府不能裁員社會福利不能降低，借的錢自己想辦法。所以現(xiàn)在歐債危機能不能真的緩解，不取決于希臘老百姓工頭不工頭。關鍵的原因是歐盟能不能跟中國借到錢。我不是在開玩笑，如果大家能夠注意到互聯(lián)網(wǎng)主業(yè)上國際經(jīng)濟上的問題，一個熱點是中國買不能歐債的問題。能不能跟中國借到錢，就是讓中國買歐洲的債券。這個是世界經(jīng)濟真正的問題，當然我們不能只指望我們能夠救世界，我們能夠讓中國老百姓住上最大的房子，用上最好的櫥柜，這個就是對世界最好的貢獻。

中國的房子還遠沒有蓋夠。一個重要的道理，股市今天成交量低迷，明天的成交量和今天的成交量有關系嗎?什么關系都沒有。但是，房子和櫥柜不一樣，今天不買明天必買，明天不買后天必買，如同廈門有100個小伙子一定要娶100個姑娘一樣。從五到八年的周期來看，中國的房地產(chǎn)市場一共要賣多少房子，中國的城鎮(zhèn)一定要賣多少房子，這個是常數(shù)，不會因為今年銷量的下降而使總銷量下降，因為房子的問題，房子的需求與其他消費品不一樣。吃飯第一個特點是重復產(chǎn)生，沒有一個人會每天重復買房子。每天的需求是重復產(chǎn)生的，第二個，它的前后周期不超過一天，你可以今天餓著每天必須吃，明天不吃就得餓死。衣服的需求可以前置，春天沒買合適的秋天再買沒有問題，但不會太長。沒聽過那個年輕姑娘22歲到23歲不買房子，但房子會，3到5年的周期是正常的。需求前置了，今天成交量低，今天成交量低可能會推到后三年改變的只是時間分布機構(gòu)，不會減少任何一個櫥柜的需求。盡管讓他們觀望去，告訴我們協(xié)會的所有會員，讓他們觀望去，明年漲完價再賣給他們。

中國的房子還遠沒有蓋夠。別以為房地產(chǎn)市場從此就沒有人買房子，斷無此事。首先我們最迫切的任務是要在一個三到五年的周期內(nèi)建立一大批的保障性住房，我們要讓所有人都有房子住。美國人說你們中國人要有人權(quán)，人人都有追求幸福的權(quán)利。后來我們才知道，人人都有追求幸福的權(quán)利固然重要，有人追求上幸福，沒追求上幸福的人該怎么辦?人們有補充了一個非常重要的人權(quán)觀，人人要有享受保障的權(quán)利。解決了大多數(shù)人有房子住的問題下，我們要建立一個住房保障體系的物質(zhì)線，就是保障房建設。我們在過去十年，各種類型的保障性住房有1400到1500萬套，我們再建立3600萬套可以保證城鎮(zhèn)居民20%的居民不要錢或者基本不要錢就有房子住。我們第六次人口普查數(shù)字城鎮(zhèn)人口是6.6億人，20%推算大概需要4500到4500萬套保障性住房。對一些真正沒有房子住的群體他們分布在地下室、公共場所等地居住，光建筑工地就容納了34000萬。這還僅僅是已經(jīng)在城里的，在城門口就已經(jīng)站了20000萬人，保守估計城鎮(zhèn)人口將擴張到8.5萬。這個是基本的住房建設。商品房需求的老百姓改善性需求。未來十年我們買房子的需求買不買這種方式滿足自己住房需求主要是改善性需求，我們在過去十年、二十年解決了有房子住，但只是滿足了他們基本的住房需求，滿足了他們脫困的需求。下一步我們要滿足老百姓的改善性需求?，F(xiàn)在老百姓群體性的成規(guī)模的進入了住房改善期了，改善性需求，改善性功能并不難形容，櫥柜業(yè)十年前，十五年前，廈門這個地方年輕人娶房子是買1.5米的床，現(xiàn)在是要買1.8米的床，這個就叫改善性需求。最重要的是中國城市化要調(diào)整，在進入二十一世紀頭十年我們的重心要集中在包括廈門在內(nèi)的沿海特大城市，北京、上海、廣東、深圳、青島、大連這樣的城市。由于有一些特殊的事件，北京要開奧運會，上海要開世博會，如果二十一世紀的第一個十年我們主戰(zhàn)場是特大城市，第二個十年是二三線城市，以縣城中心鎮(zhèn)為代表的中小城鎮(zhèn)。沿海特大城市的容納程度已經(jīng)充分飽和了，人口已經(jīng)過程承載了。我們要抑制過渡通脹的沿海城市，又要實現(xiàn)大多數(shù)人住城里，解開這個扣就是二三線城市的發(fā)展。這個是發(fā)展擴張，鼓勵更多的人口向這些城市集中。這就代表土地制度的調(diào)整，帶來住房制度的進一步完善和房地產(chǎn)業(yè)的進一步發(fā)展。所以我看不出有任何理由對我們房地產(chǎn)前景缺少信心。實際上，我們沿海特大城市也迫切需要進一步的完善和改造，別以為城市外觀足以和倫敦、巴黎相比了。這些城市的發(fā)展還有一個擴張過程，去年開亞運會的廣州來不及了，就把外圍圍起來，里面還沒有改造，像這樣的城市我們還有很多，離城市化的距離還有相當漫長之路。我們的房地產(chǎn)前景就只有一個，全世界發(fā)展最快，規(guī)模最大的房地產(chǎn)市場和櫥柜需求市場。以上僅供大家參考。謝謝大家!

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