近來南京樓市硝煙味頗濃，開發(fā)商們均在不遺余力的爭奪剛需市場份額。尤為引人關(guān)注的是奧南金地朗詩紛紛放低身段爭奪主城剛需客戶，接著萬科在江寧拉開的二期剛需盤大戰(zhàn)。

最近又是萬科、保利兩大品牌房企在仙林湖的剛需對決，保利率先亮劍推出毛坯房源成為輿論關(guān)注焦點(diǎn)。萬科緊隨其后宣布將帶來精裝修成品房，再次將市場期待推向高點(diǎn)，也使得不少香菇盤意向客戶產(chǎn)生觀望心態(tài)，為萬科的精裝修產(chǎn)品放緩入市腳步。

精裝房比裸奔房更具魅力?

保利和萬科雙盤皆是剛需定位，產(chǎn)品戶型也有大部分重疊，可以想見雙盤正式入市必將帶來一場激烈的肉搏戰(zhàn)。對于剛需群體而言，保利、萬科雙盤產(chǎn)品的最大差異性莫過于交付標(biāo)準(zhǔn)的不同了。和保利的毛坯交付相比，萬科將沿襲其精裝修成品房打造理念，并將引入U(xiǎn)8系統(tǒng)，其中的收納系統(tǒng)等人性化設(shè)計(jì)對成長性家庭來說具有難以抗拒的誘惑。從萬科金色領(lǐng)域產(chǎn)品信息公開之后，一些保利羅蘭香谷的意向客戶紛紛表示將等到萬科產(chǎn)品亮相后再做買入決斷或轉(zhuǎn)投萬科陣營，由此可見，精裝修剛需產(chǎn)品比毛坯房更具吸引力。

在剛需購買力逐漸成為樓市主流成交份額的同時(shí)，精裝房的優(yōu)勢也越來越明顯，尤其是剛需小戶型的精裝修。剛需產(chǎn)品主要針對年輕客群，因?yàn)樗麄兩罟?jié)奏較快，事業(yè)往往占據(jù)生活中很重要的一個位置，購置精裝修房有利于節(jié)約時(shí)間成本，減少很多裝修困擾。從成本角度看，做精裝修房的開發(fā)商都是成批購買裝修、裝飾材料，比購房者自己裝修購買建材要便宜很多，達(dá)到相同的裝修標(biāo)準(zhǔn)，購買精裝房可以降低業(yè)主的資金成本。所以無論是便捷度還是從性價(jià)比上精裝房都超過了毛坯房，相同的產(chǎn)品類型之中，精裝修產(chǎn)品的市場競爭力也優(yōu)于毛坯產(chǎn)品。

剛需產(chǎn)品決定板塊發(fā)展高度?

剛需盤以精裝修標(biāo)準(zhǔn)交付，不僅為消費(fèi)者避免了自行裝修帶來的種種麻煩，同時(shí)也是高品質(zhì)物業(yè)的象征。南京市場上的剛需樓盤，江北江寧占據(jù)了絕大部分份額，而從交付標(biāo)準(zhǔn)來看，兩江板塊以精裝修交付的剛需盤卻寥寥無幾，精裝修剛需盤多分布在主城及發(fā)展?jié)摿V闊的新城區(qū)域。由此可見，精裝修產(chǎn)品的定位與板塊價(jià)值之間有著緊密的聯(lián)系。江北作為剛需大本營，形成了以生存批量化毛坯產(chǎn)品的市場標(biāo)簽，注定了與中高端產(chǎn)品無緣的板塊宿命，即使有個別中高端盤落地也難以拔高江北板塊的整體樓市價(jià)值。

然而分布著精裝修剛需盤的主城邊緣區(qū)域及定位新城的板塊，它們的板塊價(jià)值則極易成長升級。在南京主城發(fā)展逐漸飽和的情況下，南、北向的延伸已成為發(fā)展的趨勢。奧南在剛需群體奠定板塊居住基調(diào)的情況下逐漸向改善性需求板塊轉(zhuǎn)變，朗詩科技成品住宅拔升板塊居住品質(zhì)，而金地自在城早期的精裝修剛需小戶型無疑是對板塊居住價(jià)值的一種鋪墊和肯定。由此可見，剛需產(chǎn)品的打造起點(diǎn)往往投射著板塊住宅發(fā)展未來的空間與高度。

剛需置業(yè)新思路，以精裝選板塊?

同樣值得關(guān)注的還有新堯板塊，其位于城市的北面，在新堯新城發(fā)展戰(zhàn)略下逐漸成為市場關(guān)注的焦點(diǎn)。作為板塊剛需產(chǎn)品的代表，新城金郡亦是成品房項(xiàng)目，它不僅做到了住宅空間的成品化，更是將成品概念延伸到規(guī)劃、景觀、品牌、建筑等方面，以社區(qū)整體生命周期為限，打造全成品社區(qū)。穩(wěn)坐江蘇房企第一交椅的新城地產(chǎn)在新堯打造高品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)的剛需成品房，與其產(chǎn)品線日趨成熟的原因有著直接關(guān)系，新堯板塊廣闊的居住價(jià)值潛力也是重要因素。

新堯新城規(guī)劃面積約6.8平方公里，定位是生態(tài)居住和完善配套服務(wù)為主的現(xiàn)代化城區(qū)，是南京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的生活配套區(qū)。在新城等房企在新堯板塊奠定了一定市場基礎(chǔ)形成了高品質(zhì)剛需板塊形象的同時(shí)，板塊也不斷受到品牌房企的青睞。金地拿下了該板塊內(nèi)的商住地G11地塊，這幅商業(yè)地塊將為新堯新城的商業(yè)配套水平帶來巨大的提升，將使板塊的居住產(chǎn)品更加完善。傳聞也將考慮成品房交付。無疑，極大的豐富了板塊產(chǎn)品的多元性。

剛需產(chǎn)品價(jià)值與板塊價(jià)值實(shí)現(xiàn)良好的對等匹配，有利于對土地價(jià)值進(jìn)行充分挖掘利用。剛需樓盤的品質(zhì)高低與板塊發(fā)展?jié)摿τ兄芮新?lián)系，有著精裝修剛需產(chǎn)品所在板塊的發(fā)展轉(zhuǎn)型空間往往要比毛坯房板塊的大的多，奧南、新堯如是，萬科精裝修房落地的仙林湖也如出一轍。以精裝修產(chǎn)品分布來選擇定居板塊，或是剛需群體置業(yè)的新思路。(博客)