受房地產(chǎn)政策影響，貝殼二季度二手房增長幾近停滯，導(dǎo)致其整體營收增速大幅放緩。

整體來看，2021年二季度，貝殼實現(xiàn)營業(yè)收入241.74億元，同比增長20.02%，創(chuàng)近5個季度新低，主要是其二手房收入增長遭遇瓶頸所致。

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分業(yè)務(wù)來看，貝殼是鏈家在2018年推出的針對其房產(chǎn)經(jīng)紀的業(yè)務(wù)平臺，其收入主要來自二手房房交易、新房交易和其他衍生業(yè)務(wù)所產(chǎn)生的傭金及服務(wù)費。

其中貝殼二手房業(yè)務(wù)在二季度實現(xiàn)收入96.28億元，同比增長4.88%，增速大幅放緩；其新房實現(xiàn)收入138.86億元，同比增長31.95%；其新興服務(wù)和其他業(yè)務(wù)實現(xiàn)收入6.59億元，同比增長50.46%。

可見，貝殼二季度營收增速放緩主要由于二手房業(yè)務(wù)增長幾近停滯。自2021年以來，多個城市對于房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控日趨嚴格，二手房市場受到一系列市場降溫措施的影響，導(dǎo)致貝殼二手房交易收入驟降。

比如今年2月，深圳率先發(fā)布了二手房指導(dǎo)價，此后成都、西安、寧波、無錫、三亞、紹興和上海等城市紛紛出臺了二手房指導(dǎo)價或二手房核驗政策。

另外，今年以來不少城市房貸收緊，杭州、合肥、南京、武漢和重慶等城市甚至出現(xiàn)了二手房大面積停貸的現(xiàn)象。

貝殼二手房業(yè)務(wù)表現(xiàn)疲弱，疊加開發(fā)商“去庫存，回籠資金”的需求迫切，新房業(yè)務(wù)逐漸成為貝殼的營收支柱。2017年至2021Q2，貝殼二手房收入占比從72.38%下降至39.83%；其新房收入占比從25.17%提升至57.44%。

雖然新房去庫存需求較大，但貝殼也面臨較大的競爭壓力。首先，2019年8月，58同城與世聯(lián)行、同策咨詢共同抱團取暖、推出對標(biāo)貝殼找房的平臺“58愛房”（目前在安居客旗下）。

相比安居客，貝殼的流量規(guī)模處于劣勢。截至2020年第四季度，安居客的平均移動月活躍用戶量總計為6700萬，高于貝殼目前的用戶規(guī)模。

其次，開發(fā)商自建線上渠道，與貝殼形成正面競爭。恒大把旗下“房恒通”更名“房車寶”，龍湖新增C5租售航道“塘鵝”，萬科推出全新品牌“樸鄰”租售等。

而且，隨著政策趨嚴，貝殼的二手房業(yè)務(wù)增長受限將影響整體成長性持續(xù)承壓。

同時，貝殼自身對未來的情況亦也不樂觀。財報顯示，貝殼預(yù)計第三季度營業(yè)收入在145億元至155億元之間，同比下降約24.6%-29.4%。

營收增速放緩，疊加樓市政策影響，貝殼二季度的盈利能力也大幅承壓。2021年二季度，貝殼的經(jīng)營利潤率為4.62%，同比下降11.7個百分點。

究其原因，一是受一系列樓市降溫措施等影響，貝殼該季度毛利率為22.06%，同比下降10.46個百分點；二是貝殼增加市場投放力度，使其營銷費用率同比提升1.22個百分點，在一定程度上擠壓了貝殼的利潤空間。

可見，隨著房地產(chǎn)相關(guān)政策正式落地，貝殼的業(yè)績將持續(xù)承壓，裁員與業(yè)務(wù)收縮也成了貝殼的必然選擇。

但大規(guī)模裁員也扭轉(zhuǎn)不了貝殼的頹勢。

二、不確定風(fēng)險仍在

貝殼憑借ACN模式形成開放平臺，一家獨大，受資本市場青睞，在2020年11月，其市值一度接近900億美金。不過，之后貝殼經(jīng)歷了創(chuàng)始人離世、中概股政策風(fēng)波、房地產(chǎn)政策調(diào)控，其股價持續(xù)遭受重挫。截至2021年10月12日，貝殼市值跌至245億美元，距高位已經(jīng)膝蓋斬。

（注：2008年，貝殼推出ACN（Agent Cooperation Network）經(jīng)紀人合作網(wǎng)絡(luò)，在遵守房源信息充分共享等規(guī)則前提下，將經(jīng)紀服務(wù)流程細化、標(biāo)準化，同品牌或跨品牌經(jīng)紀人以不同角色共同參與到一筆交易并記錄在ACN網(wǎng)絡(luò)平臺，房屋成交后再按照各個角色的分傭比例進行傭金分成，從而打通各經(jīng)紀品牌、經(jīng)紀人之間隔離墻，實現(xiàn)房源、客源信息共享與高效協(xié)作）

雖然貝殼的估值已處于歷史最低位，但不確定性風(fēng)險仍在，其資本市場表現(xiàn)將依然低迷。

貝殼能否平衡好平臺與自營業(yè)務(wù)，避免左右互搏？其經(jīng)營業(yè)務(wù)是否會受政策影響？以及自營業(yè)務(wù)2.7%費率能否維持？均充滿極大的不確定性。

第一，貝殼的雙重身份有競爭沖突，難以兼容。

與京東不同，電商平臺的產(chǎn)品可以差異化，京東的自營和平臺業(yè)務(wù)可以兼容，但房源是唯一的，也不能差異化，貝殼的自營和平臺業(yè)務(wù)容易“狹路相逢”。

因此，貝殼因“既是裁判員又是運動員”飽受詬病，其雙重身份很難取得第三方中介機構(gòu)的廣泛信任。

第二，貝殼面臨監(jiān)管層面的壓力。

首先，自2021年以來，房地產(chǎn)政策調(diào)控日益趨嚴。

今年2月，深圳發(fā)布二手房指導(dǎo)價。隨后，成都、西安、上海等地均出臺二手房指導(dǎo)價或二手房核驗政策。同時，不少城市房貸收緊，杭州、合肥、南京、武漢和重慶等城市甚至出現(xiàn)了二手房大面積停貸的現(xiàn)象。

7月23日，住建部等8部門發(fā)布《關(guān)于持續(xù)整治規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的通知》，明確要因城施策，重點整治房地產(chǎn)開發(fā)、房屋買賣、住房租賃、物業(yè)服務(wù)4方面的問題。

而近日，一則有關(guān)“最新指示稱房屋交易中介費不得超過當(dāng)?shù)厣缙焦べY3倍”的消息不脛而走。如果消息屬實，這也就意味著鏈家的高費率有下降的可能，這將進一步加大貝殼的業(yè)績壓力。

其次，官方渠道取代二手房中介的風(fēng)險也在逼近。

8月18日，據(jù)杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局消息，“個人自主掛牌房源”功能正式上線“杭州市二手房交易監(jiān)管服務(wù)平臺”。據(jù)介紹，該功能打破了傳統(tǒng)依賴中介機構(gòu)的房屋銷售模式，改善了二手房交易過程中買賣雙方和中介機構(gòu)房源信息不對稱的弊端。

也就是說，房東可將自己的二手房通過該平臺掛牌待售，購房者也可以“繞開”中介，直接和房東面對面交易。雖然，短時間內(nèi)二手房中介行業(yè)并不會完全被取代，但長期來看，隨著官方渠道進一步完善，推廣到全國，貝殼的二手房業(yè)務(wù)將進一步遭受沖擊。

最后，隨著反壟斷政策趨嚴，貝殼形成的平臺效應(yīng)越強，區(qū)域壟斷行為越重，其經(jīng)營業(yè)務(wù)會受到反壟斷影響的可能性就越大。

 第三，貝殼自營業(yè)務(wù)2.7%及以上的費率不可持續(xù)。

虎嗅研究總監(jiān)Eastland在《北京二手房中介費一年拿270億，多不多？》表示，鏈家通過“暴力”行為壟斷房源，破壞競爭，導(dǎo)致市場失靈。

鏈家收取2.7%甚至在部分區(qū)域收取3%的費率，遠高于市場水平，高出市場水平的成本最終會轉(zhuǎn)嫁到消費者頭上，這無疑會加重購房者的負擔(dān)。

再就是會間接抬高房價，鏈家為獲得二手房獨家代理而向房主報高價，但新房定價最重要的依據(jù)是周邊二手房價，中介推高存量房價無異于間接推動了新房價格。

可見，貝殼的經(jīng)營層面仍面臨極大的不確定性，其資本市場表現(xiàn)難言樂觀。

（文章來源：妙投app，侵刪）