案件提示：

44歲的李紅欲購買一處房屋的使用權，她與房屋租賃人宮玉珍來到房屋產權單位某房地產公司簽訂了房屋使用權的置換協(xié)議。在交易過程中，她急于裝修，向宮玉珍要來房屋鑰匙，開始裝修工程。

某房地產公司的工作人員發(fā)現(xiàn)她未經(jīng)同意就擅自拆改了房屋結構，危及房屋安全，要求她恢復房屋原狀。她認為，拆改沒有損害結構安全。雙方發(fā)生爭執(zhí)。某房地產公司將李紅和宮玉珍一并告上法庭。

李紅的拆改是否損害了房屋的結構安全？她是否應該恢復原狀并賠償相關經(jīng)濟損失？宮玉珍在沒有完成使用權置換的情況下就交出房屋鑰匙，是否應該承擔連帶責任？這些均是本案的看點。還有，關于保障房屋結構安全及相關的知識，也是值得讀者了解的。

急于裝修擅自拆改

人到中年的李紅渴望買一套穩(wěn)定的住房。幾經(jīng)挑選，相中了位于本市河西區(qū)××道××樓××門601室的房屋。這是一套計租面積40多平方米的老式偏單，共用了270000元。她覺得，經(jīng)過一番裝修改造，房子可以很合自己的心意。

這處房屋是屬于某房地產公司經(jīng)營管理的企業(yè)產。2007年7月18日，李紅與原房屋租賃人宮玉珍來到該公司，簽訂了房屋使用權的置換協(xié)議。按照相關規(guī)定，房屋使用權的置換需要掛牌公示7個工作日，期滿無人摘牌，視為買賣雙方協(xié)議生效，并于15日內出具新的房本。

李紅對宮女士說，協(xié)議簽了，我馬上就把房款打到公司的賬上。錢是你的，房子是我的。裝修隊我已經(jīng)找好了，你趕快騰房，把鑰匙給我吧。

宮女士認為，只要錢到公司賬上，早晚是我的。于是，她搬家后就把鑰匙交給了李紅。

拿到鑰匙之后，李紅以急切的心情開始裝修自己“理想中的家”。她請裝修隊將陽面大間居室煙套部位室內突出墻面的120mm墻體全部拆除，又將北面居室煙套部位突出墻面的120mm墻體全部拆除，將方廳至陽面居室的C5下坎墻拆除。為了使暖氣管道“入地”，還在地面沿預制板橫截面方向開了深5cm、寬5cm左右的地槽。廁所、壁櫥墻體也拆改移位，GL3部位墻體被拆除。

某房地產公司的工作人員發(fā)現(xiàn)李紅未經(jīng)同意就擅自拆改了房屋結構，他們制止李紅的行為，對樓板采取了臨時支撐和加固措施，多次找李紅協(xié)商此事，在拆改房屋門上張貼整改通知書，要求她盡快恢復拆改部位。

但是，李紅認為，裝修沒有改變房屋結構。雙方發(fā)生爭執(zhí)。

后來，李紅對某些裝修部位進行了修復。

某房地產公司認為，仍然沒有達到消除安全隱患的目的。

李紅認為，這是對方故意刁難。雙方矛盾激化，李紅躲避不見。

某房地產公司將李紅和宮玉珍一并告上法庭，要求對私自拆改的房屋進行鑒定，并按照鑒定部門恢復方案進行恢復，要求李紅賠償因對其房屋進行臨時加固而造成的經(jīng)濟損失，設備租賃費、人工費、交通費和運費等總計8000元。要求宮玉珍承擔連帶責任。

2007年10月13日，河西區(qū)人民法院受理了這一財產損害賠償案，依法組成合議庭，公開開庭進行了審理。

庭審爭議要求鑒定

庭審中，當事人提交了各自的證據(jù)，各執(zhí)一詞，爭論不休。

某房地產公司代理人認為，李紅未經(jīng)同意就擅自拆改房屋結構，不僅使一層至六層煙道無法使用，而且，使預制樓板搭在懸空的圈梁上危及房屋安全，在地面后澆層內剔設管槽使原有鋼筋被切斷，影響了房屋結構安全。李紅應該對此承擔民事責任。

李紅爭辯說，我是經(jīng)過樓內全體住戶同意，在確認沒有一戶人家使用煙道的情況下，才對煙道進行了拆改。拆改的煙道部位并不是房屋主體的承重墻，因此，我認為不會損害房屋結構安全。雖然我在進行裝修拆改時沒有經(jīng)過產權部門的同意，那是因為我認為這屬于正常裝修，沒有必要獲得他們的批準。況且，在矛盾發(fā)生之后，我已經(jīng)對拆改部位進行了修復。對方卻對我糾纏不休，是故意刁難人。

宮玉珍說，我在與李紅簽訂了房屋使用權置換協(xié)議之后，把房屋鑰匙交給李紅。我覺得交易已經(jīng)完成，房子是人家的了，給鑰匙不過是早一天還是晚一天的問題。按照規(guī)定，應該在7至15個工作日內完成房屋置換，可是，我至今也沒有收到賣房款。我催要多次，對方卻要我承擔連帶賠償責任。李紅對房屋進行拆改我確實不知道，而且我也不明白，我為什么成了被告？本案與我沒有任何關系。

房地產公司代理人要求李紅對拆改房屋進行安全鑒定。李紅拒絕提出申請。

2007年10月19日，該房地產公司申請對訴爭房進行安全鑒定并出具恢復方案。法院依其申請，于2007年11月17日委托天津市房屋安全鑒定檢測中心對訴爭房進行房屋安全性、使用性鑒定。

2008年2月22日，市房屋安全鑒定檢測中心做出鑒定結論：①該住宅單元煙套及墻體的拆改已影響結構安全及居民的正常使用，雖經(jīng)業(yè)主修復，但新砌的120厚墻體未與原建筑砌體構件有效拉接形成整體，因此仍不能滿足結構安全的要求。②廚房、衛(wèi)生間等處的墻體拆改不影響結構安全。③地面后澆層內剔設管槽已影響結構安全。應該采取相應措施予以處理及封護。鑒定報告還提出了處理建議(略)。

當事人爭議三焦點

庭審繼續(xù)，爭議繼續(xù)。當事人爭議的焦點集中在以下三個方面：

爭議之一：關于房屋安全鑒定報告結論問題

對于鑒定中心做出的鑒定報告，李紅反駁說，第一，我在對拆改的煙道進行恢復之前，已經(jīng)找相關的有資質的部門進行過咨詢，他們口頭建議我按照國家標準對煙道墻進行差口砌墻，我這樣做了，是符合煙道承重條件的。第二，對于我修復后的煙道是否符合使用標準問題，我建議進行相關的煙道通氣試驗，如達到使用目的，我對煙道的修改應符合了相關使用標準及功能。第三，對于地面后澆層開槽破壞鋼筋的問題，裝修人員沒有發(fā)現(xiàn)有鋼筋存在，所以，也不存在破壞問題。她還說，我是辛苦大半輩子才購得的房屋，我沒有任何故意去破壞房屋結構、影響房屋質量的主觀想法。我在裝修之前，也找過相應的部門，對拆改部位進行咨詢，回答是沒有問題。所以，我請求鑒定中心考慮我購房困難的情況，以及現(xiàn)有裝修后房屋達到的安全使用標準，對修復建議進行修改。

某房地產公司對鑒定報告沒有異議，但對該鑒定報告中，關于處理建議的第2條等提出不同意見。他們認為，從技術上講，暖氣管埋入地面槽內，并且能用混凝土密實根本不可能。其二，暖氣管埋入地面也違反房屋安全使用條例的有關規(guī)定，一旦暖氣管出現(xiàn)滲漏將直接影響樓下居民的正常生活并造成嚴重損失。

市房屋安全鑒定監(jiān)測中心代表，對雙方提出的異議，答疑如下：

①煙套墻體恢復問題。通過鑒定人員對施工圖的查閱及現(xiàn)場勘察，原設有煙道部位墻體為整體砌筑的夾心墻，墻體頂部設有整體貫通的鋼筋混凝土圈梁，為重要的豎向受力構件，是“為樓面預制板的有效著力支座”，并作為建筑結構的有效抗側力構件。李紅雖已對該處墻體進行修復，但未恢復原有煙道，即便采取咬茬處理(被告自稱，未提供有效證據(jù))仍不能滿足煙道正常使用的要求。因此，應在恢復原有煙道的前提下，對墻體進行修復，以保證整體性。②后澆層恢復問題：通過查閱施工圖及現(xiàn)場勘察，該單元后澆層內設有鋼筋網(wǎng)片。因此，對后澆層恢復時應對截斷的鋼筋進行修復。埋設管線的施工應滿足相關規(guī)范要求，確保工程質量。

爭議之二、關于按照鑒定報告進行恢復的問題。

某房地產公司代理人認為，房屋安全鑒定報告是公正的，提出的處理建議也基本上是合理的，我們要求李紅按照鑒定報告對房屋進行恢復原狀。

李紅反駁說，我對煙道墻體進行差口砌墻，完全符合煙道承重條件。我在施工時的發(fā)現(xiàn)與鑒定結論中所表述的觀點不一樣，而且在施工時我按照相關要求進行了施工。我不同意恢復原狀。

爭議之三、關于賠償經(jīng)濟損失的問題

某房地產公司代理人主張，公司在采取加固措施時，投入了人力、物力，其中，設備租賃費899元、人工費1920元、交通費和運費350元，洗相費31元，其他損失4800元，總計8000元。李紅應予賠償。

李紅反駁說，對方在庭審中所講的經(jīng)濟損失與起訴狀所講不一致，其租賃費等沒有任何依據(jù)，我不負責賠償。

宮玉珍再次要求某房地產公司給付賣房款，她說，根據(jù)房屋置換協(xié)議，公示7天，無人揭牌即為置換成功。李紅對房屋進行拆改時已經(jīng)超過這個時限。而且，在第一次庭審中，她已經(jīng)明確要求某公司應盡快辦理房屋置換手續(xù)，變更承租人，房屋拆改后果責任由她自行承擔。同時，某公司向房屋安全鑒定中心提供的訴爭房承租人也是李紅，可見，確定房屋承租人已變更完畢。我要求對方立即給付房款及相關的銀行利息。

法庭判決依法執(zhí)行

法庭認為，李紅與宮玉珍是房屋使用權置換關系，李紅在辦理置換過程中，并且是在未取得承租權的情況下，未經(jīng)某房地產公司同意，對房屋進行拆改，應當承擔相應的民事責任。市房屋安全鑒定檢測中心的鑒定報告真實、客觀、公正，具有合法性。依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款，《中華人民共和國民法通則》第一百一十七條，《天津市房屋租賃管理規(guī)定》第二十一條和《天津市房屋安全使用管理條例》第五條第二款第(四)項、第(五)項之規(guī)定，于日前做出一審判決：

自判決生效之日起十五日內，李紅負責將601室房屋：煙套處墻體重新砌筑，采用“S”型鋼網(wǎng)片與原有墻體有效拉接，鋼筋直徑選用6mm，鋼筋間距40mm，每5皮磚設置一層，并依原狀恢復煙道。地面后澆層內剔設的管槽應采用等級為C25的細石混凝土進行填堵，將后澆層內截斷的鋼筋采用同規(guī)格、直徑的鋼筋網(wǎng)片修復，搭接長度不小于10D(單面焊接，D為鋼筋直徑)。修復所產生的費用由李紅負擔。李紅賠償某房地產公司租賃費人民幣899元。房屋鑒定費7000元，訴訟受理費80元，由李紅負擔。

法官說法

李紅的敗訴，主要原因是缺乏對相關法律、法規(guī)等的了解。這一問題有一定的普遍性，只是此案比較典型而已。一些人在裝修房子時隨心所欲，以為我的房子就可以“我作主”，這是一個認識誤區(qū)。實際情況是：“房屋所有人、使用人應當合法使用房屋，保障房屋的整體性、抗震性和結構安全，并禁止拆改住宅樓房或者與其結構垂直連體的非住宅房屋的基礎、墻體、梁、柱、樓板等承重結構和其他危害房屋安全的行為等等?！?/P>

《天津市房屋租賃管理規(guī)定》中規(guī)定：“承租人改變住宅房屋使用性質裝飾裝修房屋或者增添附屬設施的，應當征得出租人書面同意，其中增添的附屬設施應當由租賃當事人協(xié)商確定其歸屬及維修責任。按照規(guī)定需經(jīng)有關部門批準的，應當獲得批準。承租人未征得出租人書面同意或者超出出租人同意范圍和要求裝修房屋或者增添附屬設施的，出租人有權要求承租人恢復原狀或者賠償損失?！笨梢姡罴t未經(jīng)產權人同意，擅自對房屋進行拆改，某房地產公司有權要求對拆改房屋恢復原狀?！盎謴驮瓲睢钡臉藴剩鞘蟹课莅踩b定檢測中心的鑒定報告。作為具有司法鑒定資質的機構，其所做鑒定結論，真實、客觀，且依據(jù)合法，法庭予以認定。

關于宮玉珍是否負有連帶責任的問題，她在未變更承租人的情況下將鑰匙交給李紅，其做法確有不妥，法官給予了批評，她應從中吸取教訓。但是，客觀上，她沒有參與訴爭房的拆改行為，所以不應承擔民事責任。關于她要求某房地產公司給付賣房款及銀行利息的問題，應通過合法途徑另行解決。

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